城市的自在与品位

　　聊起这些年居住上的折腾，一个富豪朋友颇感慨：房子越来越大，价格越来越高，设计美感越来越讲究，到处都是所谓成熟大盘，但就居住体验、社区氛围来说，似乎并没有明显的提高。当初，这位老友觉得老城区太旧了，空间逼仄，住得压抑，就迁到外围新城区，但后来发现，新区生活便利度很低，社区生活没那么人性化，老人家抱怨不自在，于是又回到老区了。

　　这些年，老区价值被重估或再认识，不只是这些富豪们，还有地方政府。于是，顺应需求的变化，规划也回到老城了，旧区旧城改造大开大合、如火如荼，老城区大变样，面貌也确实焕然一新。但由于老城房价高、腾挪空间有限，旧改要靠房地产开道，新建筑的密度被拔得很高。同样，老城改造中，主要算经济账，社区环境、街区景观和公共活动空间还是不尽如人意。

　　所以，交流的结论是，老城区也好，新城区也罢，都住不自在。城市的主题就是“让生活更美好”，社区是城市的细胞和前哨，也是判断城市有没有活力的载体。如果感觉不自在，就意味着“住有宜居”没到位，就需要对社区进行以人为本的功能赋予与更新。近期，住建部决定在北京等21个城市(区)开展第一批城市更新试点工作，目的就是让社区居民住得自在。

　　城市更新和旧城改造不一样，后者最大的特征就是“大拆大建”，房地产的经营模式开道。这种模式下，城市面貌会改善，但不一定住得自在，因为它更重视土地财政、招商引资、城市地标等。城市更新就不一样了，它坚持“留改拆”并举、“微改造”为主，围绕社区生活场景，补足公共配套设施的短板，用“绣花功夫”推动居住品质和生活品质同步提升。

　　说到社区生活场景，它本质上是社区要素的互动和循环，即在朴素的安居理念下，社区业主和住户、居住和生活的场所、社区管理等要素互动、融合且相互渗透，制造出各种期待、想象和认同，并影响居民的居住心理、居住行为和居住方式。简单讲，大家住在一个社区里，不仅为了获得稳定居所，还有通过邻里、物业、公共设施等社区要素，获得美好居住品质的诉求。

　　一个社区，如果要达到美好的居住和生活品质，就应该是完整的居住社区，这个概念是吴良镛老先生提出来的。它是指以老年人、儿童步行5-10分钟的距离为标准，有完善的基本公共服务设施、健全的便民商业服务设施、完备的市政配套基础设施、充足的公共活动空间、全覆盖的物业服务和健全的社区管理机制，且居民归属感、认同感较强的居住社区。

　　完整社区是城市更新的核心，它要打造5分钟的社区独立生活圈、10分钟的片区生活圈。在这个圈内，托幼养老、就学就医、休闲锻炼、便民商业等，都有设施和面积足够的场所，基本服务5分钟内解决，共享服务10分钟内解决。比如，按国家文件，完整社区基本设施包括一个800平米的服务站、2200平米的幼儿园、200平米的托儿所、120平米的卫生服务站和老年服务站。

　　除了基础设施外，还有便民商业、市政设施、公共空间、物业管理、社区管理，每一类型都有明确的标准。这么来比对，即便是一线城市富人区，也不一定能满足。过去，公共设施基本都是开发商买单，现在不能大拆大建，解决公共服务用地和资金来源，怎么弄各地一脸懵，就找一些城市做试点。当下，大规模建房子的时代结束了，怎么管好这是个大命题。

　　未来，哪个城市能把存量房管好，让老百姓住得自在，哪个城市就胜出了。相比高举高打的商品房市场，城市更新以科学化、精细化的手段，以螺蛳壳里做道场的心思，让城市运转聪明、智慧。比如，前几天看报道，某城市的社区把小块闲置地块利用起来搞“口袋公园”，这就是很聪明、智慧的城市治理模式。这样的城市有核心竞争力，市民住得自在，也有品位。

　　(作者系广东省住房政策研究中心首席研究员)

（文章来源：证券时报）