土地流拍出现城传城现象，连政府都开始躺平了

前几天，有朋友和我聊起，最近南宁连续终止了几块住宅用地的出让。

终止出让的原因官方没有明示，但业内议论的是，各大开发商都普遍都没钱拿地了，或者是这几块地根本算不过账。

他觉得南宁的房地产市场是不是没希望了，显得忧心忡忡。

我觉得吧，南宁毕竟不是房地产的热点城市。做人呢，要学会打开格局，拔高视野。

为了宽慰他，我特地查了一下全国的数据。

今年6月至8月，三个月的时间里，全国各线城市涉宅用地，流拍了

612宗。

▲图片来源网络

即使是被视为中国土地市场最低谷的2018年，全年全国土地流拍也只有1075宗。

现在三个月就干掉了当年六成的量。

而且土地流拍已经开始出现城传城的现象，连一二线城市都没能幸免。

这很难让人乐观得起来。

我沉默了半天，想了想，要不，我给你说个笑话吧，让你开心点？

连政府都开始躺平了

8月31日，大家都在围观国新办举办的“努力实现全体人民住有所居”新闻发布会的时候。

长春市发布了救市新政。

▲图片来源网络

包括合理控制住宅用地供应节奏，允许开发商以保函替代预售资金监管，对人才和农民购房给予现金补贴，成交价格不低于备案价格85%等。

救市的措施大多大同小异，无非是企业纾困、买房补贴、房价限跌等。

其中最引人注目的是，本年度第三次供地以棚改用地、租赁住房用地为主，原则上不再供应住宅用地。

意思是，长春已经没有第三次集中供地了。

说得再通透点，再过四个月，全国的土地出让收入全部划转税务部门征收。

到时候钱还是那个钱，但地方能不能花，怎么花，就不是地方说了算了，还得和国家打报告申请，国家还有可能不予批准。

这种感觉很难受，结了婚的男同胞都知道。

现在长春放弃了第三次集中供地，相当于，放弃了自己挣钱自己花的最后窗口期。

彻底躺平了。

我又看了一下长春第二次集中供地的情况。

一个字，惨。两个字，好惨。三个字，好鬼惨。

长春的第二次集中供地，供应了68宗地，其中8宗提前中止出让。

剩下的60宗地里面，18宗流拍，流拍率高达38%。

成交的40宗地里面，只有一宗超过一家开发商报名，进行了非常激烈的争夺。

激烈到什么程度呢？

总共举了6手，也就是去上个厕所转个身的功夫就结束了。

其余的都底价成交了。

如果我是长春市政府，我都不好意思再搞第三次集中供地了。

好歹长春也是堂堂东北F4之一，也是要讲究点自尊的啊。

开发商日子不好过，拿地太奢侈了

一般来说，土地市场存在三方博弈的情况。

国家想要控房价，地方政府想要保地价，开发商想要赚利润。

三方的诉求南辕北辙，全部都满足，是不可能完成的任务，最多只能满足两个。

过去市场好的时候，国家和地方政府都是强势方，既要控房价又要保地价，开发商也只好捏着鼻子认了，不断压缩自己的利润。

少赚点，总比没得赚得好。

而现在呢？

市场下行明显，开发商拼命打折，也没吸引到几个上门咨询的客户。

售楼部的置业顾问们放下矜持，都跑去直播卖房。结果房没卖几套，俊男美女们都快在网红圈出道了。

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即使卖了房也不省心，银行的按揭款总是放不下来。

本来下半年银行的额度就紧张，今年又叠加了涉房贷款集中度的管理要求，额度更少了，放款更难了。

你问银行是不是停贷了，银行肯定不承认，但让它放款，又确实做不到。

房子卖不掉，回款回不来，导致三道红线把开发商的脖子勒得紧紧的。

现在开发商已经顾不上赚不赚钱的事了，使出浑身解数，亏本甩卖也在所不惜，就是为了能在年底戴上一顶代表安全的绿帽子。

因为，踩了红线的开发商，是没有朋友的。

想去拍地，连报名资格都没有，怕你交不起土地款；

想要招人，没人愿意来，怕给你陪葬，简历都弄花了。

想要谈合作，供应商敬谢不敏，家小业小，怕被你拖死了。

前几天，恒大悲壮地召开了保交楼的誓师大会。

▲图片来源网络

连交楼这种理所当然的事情，都要签军令状，开誓师大会来保证了。

这让开发商们充分地意识到，这一次再也不会有什么白衣骑士来救驾了。

哪怕锄大地打得再好，也没人来救了。

万科被白衣骑士了这么多次，真正出手的也没几次。

上个月，各大上市房企集中开年中业绩会，大多数上市房企统一了态度。

谨慎拿地，严守投资纪律。

融创董事长孙宏斌直言，预计下半年市场还是会比较惨烈。收并购市场基本上就不存在了。除了融创以外都有可能暴雷。

▲图片来源网络

开发商日子不好过，拿地太奢侈了。

土地流拍意味着什么？

房地产对一个城市有多重要？

有人打过一个比方，如果中国的城市没了房地产，就如同美国没了股票，印度没了宗教，中东没了石油，日本没了女优。

而土地拍卖对于地方政府有多重要？

从财政收入来看，大部分城市对卖地存在很大的依赖性。

2020年，44个主要城市中，近50%的城市对土地财政的依赖度超过100%。

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土地流拍，不但意味着地方政府没钱花，公务员的工资发不出去，贷款利息还不上，市政工程付不出款。

而且说明当地市场不景气，非常影响市场信心。

过去土地成交不理想，地方政府还可以调节推地节奏，放缓供地速度，保证土地市场始终处于一种紧平衡的状态。

而现在土地的两集中制度，土地集中发布公告，集中组织挂牌出让活动。

使得地方政府一年只有三次卖地的机会，错过了再想卖地，就只能等明年了。

列进计划的土地，不管卖不卖得出去，都要硬着头皮卖。

这让过去的土地调节方式彻底失灵了。

归根到底，还是地价太贵

虽然开发商日子不好过，但作为卖面包的，如果不买面粉，总有面包卖完的一天。

再怎么难，如果持续不拿地，开发商最后也是要关门大吉的。

现在全国范围内大规模的土地流拍，不是开发商不想拿地。

归根到底，还是因为地价太贵，利润太薄，开发商算不过账。

近期很多城市延迟了二次集中供地的时间，并且对土地挂牌条件作出了新的调整，其中就有“单宗地溢价率不得超过15%”的相应政策。

按理说，放在前几个月，土拍市场还很激烈的时候，这是一个重大利好。

但现在土地市场的核心问题，已经不是开发商拍地不理智的问题了，而是底价摘牌都没人去的问题。

最近几个月的时间里，全国市场发生了翻天覆地的变化，不跌或者微跌的城市很少，或者基本没有。

开发商对后市的利润已经不再抱幻想了，悲观的情绪正在弥漫。

各公司的投资部门在做测算的时候，预估售价可能比现行的市场价格还要低几个档次。

因为大家都没把握，市场还会不会继续下行。

几个出了限跌令的城市，都把15%作为限跌的红线。

这说明，还没出限跌令的城市，降价空间远不止15%，还能继续往下跌。

大家为了保证投资安全，对项目开发的利润要求，也在不降反升。

1-2个点利润的项目，基本没人愿意干了，没有8-10个点的利润空间，很难吸引开发商的兴趣。

预估售价降了，利润要求提高了。

这也导致了，同样的地价，前几个月还会引起开发商激烈争夺。而现在，开发商连底价摘牌都算不过账。

地价贵不贵，不是一个绝对的问题，而是一个相对的问题。

什么叫投资纪律？

算不过账的地，一律不参加！

至于地方政府为了避免土地流拍，有没有可能把土地起拍价也降下来？

我觉得很难。

一是，土地出让有一整套严格的评估和审批程序。

前几个月这个区域的土地还能拍出个地王，现在同样的区域起拍价打了这么多折扣。

是不是存在利益输送，是不是有不可告人的小秘密？

说不清楚。

正常的操作，是先让这块地到公开的招拍挂市场走一遭，然后流拍了，证明确实是价格太高了，条件太苛刻了，才有可能下调。

二是，调整土地价格是牵一发而动全身。

比如，前两个月这个区域才拍了地王，现在地王旁边的地块，素质比地王的还好，价格还低。

这让前几个月刚拍了地王的开发商怎么想，本来就一肚子懊恼了，再受点刺激，搞不好要闹退地的。

写在最后

现在的市场环境，搞不好地方政府要卖地，比开发商卖房还难。

随着大部分城市第二次集中供地延期到9月份，那就意味着第三次集中供地大概率会安排在开发商要出年度财报的12月份。

届时土地市场行情更不乐观。

但不管是房住不炒，还是努力实现全体人民住有其所，终究是靠开发商建房子，提高住房供给来解决。

如果地方政府的土地总是卖不出去，开发商总是不买面粉，只会造成市场供求失衡，进一步加剧房价上涨的风险。

如何恢复开发商对城市发展的信心，是政府亟需解决的问题。